【個人で宅建業を開業!】1人で不動産仲介業をする方法と報酬とは?

宅地建物取引主任者(宅建士)資格があれば、不動産売買・不動産仲介業が出来ます!そのため、宅建士は不動産業界で生きて行くためには絶対に必要な国家資格だと言えるでしょう。今回は、宅建試験に合格した人が個人(1人)で不動産業を開業するまでの流れについて実体験を踏まえながらお話ししたいと思います。また、不動産仲介業の売り上げ(報酬)や経営にかかる費用についてもお話しさせていただきたいと思います。


個人で宅建免許を取得する方法!


年に1回しか行われない宅建士試験に見事合格が出来た皆様は、晴れて宅地建物取引主任者試験の合格者となります。ただ、試験に合格しただけでは宅地建物取引主任者ではありません!宅建試験の合格者です・・・。そう、実は宅建試験に合格しただけでは宅建免許がもらえないのです。ただし、宅地もしくは建物の取引に関して2年間以上の実務経験があれば別ですが、多くの人は登録実務講習を受講しなければならないのです。当然有料です。詳しくは合格通知と一緒に資料が送られてきますのでそちらをご覧下さい。ちなみに、実務経験がない人(登録実務講習を受講する人)は免許を受け取るまでに約1ヵ月間程度かかりますので、起業をすると言う方や不動産会社に就職をすると言う人は、宅建試験に合格後一ヵ月間以上は免許がない!と言うことを頭に入れておいて下さい。

登録実務講習は自宅学習と通学(スクール)の両方を行わなければなりません。自宅学習の内容は宅建試験の内容と同じですので、試験に合格後すぐに登録実務講習を受けると言う人は勉強をしなくても問題はございません。(時間のある方はぜひ勉強をしてみて下さい。)スクールで学ぶ内容は”実務”ですので、宅建試験の内容とは全く異なります。講義の最後に試験があり、その試験で一定の点数を取らなければ不合格になってしまい、修了証が交付されませんので真剣に講義を受けて下さい!(試験は、講義を良く聞いていたら分かる問題です。宅建試験のように引っ掛け問題があると言うものではございません。)

個人と事業の宅建免許を知る!

実務講習が終わり、修了証を手にすると主任者登録をすることが出来ます。さぁ!これで個人で不動産業が出来るぞ!と、思ってる方がいるかもしれませんが実はこれだけでは個人で不動産業は出来ないのです。個人の宅建免許で出来るのは、不動産会社に雇われている者が取引主任者としてする重要次項説明だけです。雇われの宅建主任者であればこれ以上の手続きはありませんが、個人で不動産業(仲介や売買)を行う場合は、事業主としての免許を取得しなければならないのです。

事業主として宅建免許を取得すると言うことは、試験勉強の時に覚えたと思いますが”供託金”と言うものを納めなければならないのです。供託金は”主たる事務所”では60万となりますが、通常宅建協会と言う団体に所属しなければなりませんので、供託金と合わせて協会への入会金(返金なし)がかかります。(全部で約130万円)逆に言ってしまえば130万円あれば個人(1人)でも不動産業が出来るのです。

免許取得に必要な書類一覧

  • 宅地建物取引業者免許申請書
  • 身分証明書
  • 登記されていないことの証明書
  • 住民票
  • 個人の宅建免許

上記の書類が宅建免許申請に必要な書類になります。宅地建物取引業免許申請書は、各都道府県のホームページにある宅建免許の担当課からダウンロードすることが出来ます。身分証明書は本籍地、住民票は居住地、登記されていないことの証明書は法務局で取ることが出来ます。また、免許申請の時に登録免許税3万3千円が必要になります。(個人ですので知事免許です。)登録免許税は必要書類を全て提出し、担当者からOKをいただいた後に支払っても大丈夫です。登録免許税を支払った後は、提出した書類のコピーをもらいましょう。そして、その受け取ったコピーを宅建協会に持って行き入会手続きをすることになります。

宅建協会の手続きとは?

宅建協会の入会手続きでは、事務所のチェックと宅建協会での面談がございます。事務所のチェックは宅建協会の人が実際に事務所を見に来る場合があるようですが、免許申請の際に事務所の写真を貼付致しますのでその情報で十分だと言う場合もあります。面談とはその名の通り、いくつかの質問をされて答えると言うものです。専任の取引主任者の名前や事業内容などを答えなければなりません。この面談が終われば、約130万円を振り込んで1・2週間後には事業主としての宅建免許が発行されます。宅建協会の手続きには1〜2週間かかります。

宅建免許申請の注意点

宅建免許の申請は、法人であっても個人であっても届け出をすることが出来ます。しかしながら、個人で宅建免許を取得しようとする人がなかなかいないようです。そのため、突然免許申請を行うと役所の人が”個人の申請は分からないので、ちょっと待って下さい!”となる場合があります。(私の場合はなりました。)スムーズに申請をするためにはあらかじめ電話で個人の宅建免許申請をすると言うことを伝えると良いかもしれません。

また、個人=事務所兼自宅の場合も想定されます。(私がこのケースでした。)その場合、”テーブルを置け!”居住スペースと事務所を完全に分けろ!”事務所だと分かるものをポストに張れ!”と言われます。(言われました。)”どこにそんな条文があるんだよ!”と、私が探しきれていないだけかもしれませんが・・・とにかく細かく指示してきます。個人の宅建免許取得では実際の所、何を言われるか分かりません。


不動産仲介業の報酬とは?


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不動産仲介業者の報酬は、お客様から頂く仲介手数料と物件を管理している管理会社からもらう広告料になります。宅建試験の勉強をした人なら分かるとは思いますが、仲介手数料の上限報酬金額は家賃一ヵ月分までとなっています。また、本来は貸し主・借り主から0.5ヵ月分ずつ頂戴すると言うのが想定する仲介手数料の受け取りになります。しかし、法律上依頼者からの承諾が得られれば一方から1ヵ月分仲介手数料を頂いても良いのです。そして、賃貸借契約では通常借り主(お客様)から1ヵ月分の仲介手数料をもらうと言うことになっています。

お客様から仲介手数料をもらっている上に、管理会社に広告費を請求すると言う行為は違法のように感じるかもしれませんが実はこれはグレーゾーンとなっています。仲介会社が管理会社に広告費を請求する行為は、実質的には仲介に対する報酬となりますが、お客様を集客をするための広告に対する請求だと言っても間違いではないのです。不動産会社によっては自社で作った不動産システム(プログラム)から集客をする大手会社もありますが、ほとんどの不動産会社は大手が作った物件検索システムを有料でレンタルし、そのシステムを使っているだけですので自ら手作業で広告を打っていると言う企業は多くはありません。つまり、”管理会社様のために弊社は広告を打って頑張った結果、お客様が来ましたので広告費を請求します!”というのではなく、ただ大手が作った簡単に物件の検索が出来るシステムをレンタルして、それを見てお問い合わせをしたお客様を仲介しただけで、広告費を請求しているのです。

上記のように思われたくなければ、自作で物件広告を作ると良いと思います。

札幌の場合の広告費

札幌の場合は、仲介業者が”我々はお客様を集客するために、このようなことをしたので〜円の広告費を請求致します!”となるのではなく、管理会社からこの物件は広告費〜円でお客様に物件を紹介して下さい!と言われます。つまり、良くも悪くもこの物件を紹介するといくら、あの物件はいくら!と全て決まっているのです。良く言えばと言ったのは、例えばお客様が2つの物件で悩んでいた場合、広告費をみて”こちらの物件の方が、我々が管理会社からもらえる広告報酬が多いのでおすすめですよ〜ぜひ、私のためにこちらの物件に住んで下さい!”と言えるからです。(口が裂けても言えませんが!!)

札幌の場合は、基本的な広告費は家賃の2ヵ月分です。人気の物件であれば、1ヵ月や1.5ヵ月と言うものがあります。逆に、人気のない物件であれば広告費3ヵ月分と言うお部屋もあります。広告費と仲介手数料をあわせると、一件10万円程度です。(札幌市の生活保護受給者単身者の入居家賃が36,000円であるため。)個人で不動産仲介業者を開業した場合、月に5人のお部屋探しを行うだけで50万円の収入を得ることが出来ます。複雑な計算はございません。


不動産経営にかかる費用とは?


不動産経営で必要な費用は、事務所代・車(ガソリン代)・ホームページ代(もしくは不動産システム)の3つだけです。事務所と車に関しては説明を省略し、ホームページ代についてお話しさせていただきます。まず、ホームページと言うものは自分で作れば年間1万円程度で運営をすることが出来ます。ホームページを制作する知識がない人でも、良くパソコンをする人であれば使いこなせるレベルです。1人で作るのは難しいと言う人はホームページのベースだけ外注をして、運営を自分で行うのが良いと思います。その場合は、製作に20万円程度かかります。(必ずWordPressでホームページを作って下さい。)難しいことは一切したくないと言う人は、ホームページを外注して更に不動産システムもレンタルして下さい。ホームページ制作を外注して、毎月メンテナンスもしてもらうと月1〜2万円程度取られます。さらに、不動産システム(北海道では「けんさくん」が有名)をレンタルすると一ヵ月10万円以上かかります。

また、どのような不動産会社を作るのかと言うことによっても変わってきます。例えば、地域全域の物件を扱い、物件数が数万件以上ある場合は全て外注する必要があるとは思いますが、例えば、「札幌のすすきの近くの物件だけ扱う不動産会社」「夜のお仕事をしている人限定の不動産会社」のようにターゲットを絞り、物件数も300件くらいにしかならないのであれば全て自分で作ることが出来ます。

以下に、私が作った物件広告を掲載致します。

上記のような物件広告は自分で作ることが出来ます。

不動産仲介業は、経営が波に乗り始めると多くの収入を得ることが出来ます。ただし、きちんとした設備を揃えてたため運営資金が減ったことで、経営の波に乗れる前に溺れてしまうということもございます。始めは最小限の費用で経営をしてみて、続けて行けそうであれば設備投資をするのが一番良いと思います。

最後に、不動産業開業に関する”融資”について簡単に触れて終わりにしたいと思います。まず、不動産業を始めるための宅建免許の取得費用(130万円)については融資を受けることが出来ません。130万円は自力で集めて下さい!また、融資を受けるためには「どうして融資を受けるのか」「どの費用をまかなうために融資が必要なのか」が必要になります。例えば、支出が月に20万円あり、経営をして行くために年240万円必要だから貸して下さい!とは出来ないのです。美容室をオープンさせるために、専用の機械を買うため!店内を改装するため!と言う理由があれば融資の審査が可能です。つまり、設備投資の少ない不動産仲介業では融資に頼ることが出来ないと言うことです。(もちろん、例外もありますので必要な場合は税理士さんに聞いてみて下さい。)不動産業を開業するためには最低200万円は必要です。個人で不動産業を行いたいと言う人はぜひ頑張って貯金をしてみて下さい!

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