賃貸アパート・マンションを又貸して収入を得ると違法なの?

リゾートバイト派遣社員として3ヵ月間お部屋を空けるんだけど、そのお部屋を誰かに貸して収益を得たら違法なのかな?と思ったことがきっかけです。その後、海外留学で半年間台湾に住むんだけど半年間お部屋を使わないのは無駄だ!これが引き金となり”賃貸のお部屋を又貸しして収益を得たら違法?”について考えてみたいと思います。


又貸しに関する賃貸借契約書はどうなってる?


不動産賃貸では、又貸し(転貸)を禁止している管理会社(オーナー)は多く、基本的には行うことが出来ません。民法612条一項では賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲渡し又は賃借物を転貸することが出来ない。二項で賃借人が前提の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせた時は、賃貸人は契約の解除をすることが出来るとなっています。

賃貸借契約では、賃借人(貸し主)と賃貸人(借り主)との間の信頼関係が損なわれた時に契約の解除が出来るとされています。そのため、信頼関係が損なわれるにあたらない事例では契約の解除が出来ない(されない)場合があります。例えば、自分が借りているお部屋が不要になった時に丁度兄弟がそのお部屋を使いたいと言ったとします。お部屋の入居・退去にはそれ相当の資金が必要になるため、自分名義で借りているお部屋を弟が使い、自分が毎月管理会社に家賃を支払い、兄弟からいくらかの家賃をもらっていたとします。このようなケースでは兄弟(親族・身内・家族)がお部屋を利用していますので、貸し主と借り主の間の信頼関係が損なわれたとは言えません。ですので、賃貸借契約の中で又貸しの禁止規定があったとしても100%退去をしなければならないと言うことにはなりません。

友人や全く繫がりのない人にお部屋を又貸しした場合は契約の解除もあります。しかしながら、管理会社に家賃を支払うのが自分(借り主本人)である又貸しと言う行為はバレないことも多々あります。また、アパート・マンションでは隣同士の方でもお付き合いが全くない場合がほとんどですので気づかれなかったり、黙認されると言うこともございます。いずれにせよ、又貸しは法律的にも弱い立場になる行為ですのでお勧めは出来ません。


空いているお部屋を貸す場合の法律は?


空いているお部屋を継続的に貸す行為の法律的問題は?例えば、2LDKのお部屋にすんでいる人が使っていないお部屋をゲストハウスやホテルのように短期間、お金をもらって人に貸すと言う行為は良いのでしょうか?今流行のairbnb(エアビーアンドビー)と言うサービスは、世界192カ国で空き部屋を旅行者等に貸し出せるサービスになります。

自分のお部屋を有料で貸すと言う行為を反復継続すると、旅館業法に接触する行為だと言えます。しかしながら、旅館業法は建築物の構造規定や部屋数がホテルの場合10以上、旅館の場合は5部屋以上あるという規定がございますので個人で旅館業を営むことは難しく、法律自体も個人営業を想定したものとはなっていません。現在は黙認されていると言う状態です。このサービスを利用して問題になったと言うことはございませんので、自分のお部屋を貸したいと言う人はぜひ利用してみると良いと思います。

賃貸物件のオーナではなく、賃借人と言う立場の人がairbnbを利用してお部屋を貸す行為は不動産管理会社を含め業界全体的に否定的です。又貸しや旅館業法の穴(グレーゾーン)にあたる部屋貸しは避け、自己所有物件を貸し出せると言う方に限りお部屋を貸し出してみると良いと思います。


お部屋をオープンルーム化していいの?


お部屋をオープンにするとは、自分を含めて”宅飲み会場(お部屋)”や”オンラインゲームをやるための会場(お部屋)”として人を集めて騒いで良いのかと言うことです。お部屋に人を招待して遊ぶのは自由ですし、例えSNSで知り合った人であっても自分が借りているお部屋であれば来客を許しても良いと思います。また、賃貸借契約書に友人をお部屋に呼んでは行けませんと言うような条項はまずないと思います。

ただし、ここで問題となるのは”騒音”です。宅飲み会場として大学の友達を毎日のように集めてばか騒ぎをしたり、壁の薄い木造物件であるのにも関わらず皆で歌を歌ったりギターを弾いたり、寝ずに麻雀を行うのは絶対にやめましょう。あまりにもひどい場合は管理会社に報告され、注意・警告が行われることもございます。それでも音を出し続けてしまうと契約解除になる場合もございいますので気をつけて下さい。

逆に、騒音に悩まされていると言う方はすぐに管理会社に報告を致しましょう。自ら直接注意をすると今後の生活に支障がきたしますので、絶対に自分で注意をすることはなく管理会社に対応を委ねましょう。管理会社が動いてくれない場合は管理会社が加入をしている宅建協会に電話をする手段もございますが、こちらの方法は最終手段となりますのでまずはアパート・マンションの入り口に掲げてある管理会社の電話番号を探して電話をしてみて下さい。

始めから自分は騒ぐだろうな、と思っている方は木造物件に入居することは避けましょう。鉄筋コンクリート造りの物件の方が防音に優れています。鉄骨造りのマンションは骨組みが鉄骨で出来てるだけですので、防音に関しては木造物件と何ら変わりません。鉄筋コンクリート作りの物件は弊社でも多数取り扱っていますので、生活保護受給者ではない方でもお問い合わせをお待ちしています。